サワダ建築事務所
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建蔽率
建蔽率・容積率
容積率
特定道路
用途制限

建蔽率・容積率

建蔽率(けんぺいりつ)とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいい、容積率(ようせきりつ)とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。その限度は都市計画で定められています。

 建築面積とは、その建物の水平投影面積(上から見た見附面積)をいい、延べ床面積とは、各階の床面積の合計をいいます。いずれも建物の通り芯(区画の中心線)により計算します。通り芯は、木造軸組みの場合は柱の中心線、枠組み壁工法の場合は壁を構成する枠組み材の中心線に設定します。

 建蔽率、容積率の限度の原則は、建築基準法で用途地域により定められていますが、実際に使われる限度数値は、各地区の都市計画図に示されています。

 現在、都市部の住居系地域での建蔽率/容積率の限度は、50〜60%/150〜300%のあいだで、ほとんど定められています。特に60%/200%の地域が一番多いのではないでしょうか。

 ここで、容積率についての注意点ですが、都市計画図において200%あるいは300%と定められていても、敷地前面道路幅員が12m未満の場合、道路幅員による計算値と比べ、少ないほうの数値を容積率の限度とします。

住居系地域では  前面道路の幅員(m)×0.4 となっています。(商業及工業系では×0.6)

 たとえば、容積率限度200%、前面道路4mの敷地では 4m×0.4=1.6 となり、容積率限度は
160%となります。また前面道路が6mの場合では、6m×0.4=2.4となるので容積率限度は200%のほうで計算します。

 建蔽率においては、都市計画で定められた数値で計算しますが、角地の場合10%加算され、防火地域内で耐火建築物(鉄筋コンクリ−ト造等)をたてる場合10%加算されます。角地、防火地域の耐火建築物の両条件を満たす場合は20%の加算となります。
 ただし、角地では幅員がそれぞれ6m未満の道路が交わる角地は、敷地の隅を頂点とし底辺2mの二等辺三角形の部分を道路上に整備しなければいけません。(隅切り)

***建築面積と延べ床面積の計算例***

 下図を例に、建築面積と延べ床面積の計算をします。この敷地は、第二種中高層住居専用地域で、建蔽率/容積率の限度が60%/200%の地域と仮定します。尚、ここでは面積計算のみの説明とし、他法規は無視します。

1.建築面積の計算

敷地面積 6.5m×9m=58.5m2  建築面積限度  58.5m2×0.6(60%)=35.1m2

建築面積は、上から見た水平投影面積なので 建築面積:5.4m×6.3m=34.02m2

       34.02m2(建築面積)≦35.1m2(建築面積限度) なのでOK

※通り芯から、出が1m以内のベランダは、建築面積不算入となります。(仮に、この図のベランダの出が1.3mだとしたら、0.3m×5.4m=1.62m2を34.02m2に加える事になり、
合計 35.64m2 で建蔽率オ−バ−になります。

2.延べ床面積の計算

容積率は200%に定められていますが、前面道路が4mなので

    道路幅員4m×0.4(住居系地域係数)=1.6 で容積限度160%で計算します。

    延べ床面積限度 58.5m2(敷地面積)×1.6=93.6m2 になります

・1階床面積
    ここで、住宅に附属している自動車車庫は、特例で、全体の延べ面積の1/5
   を限度として面積に不算入の取り扱いが出来るので、1階床面積は、車庫を除
   いた部分について算出します。(地下室も面積不算入の特例あり)

5.4m×6.3m-2.7m×3m=25.92m2(1階床面積)

・2階床面積(バルコニ−面積不算入(幅2m以下))

5.4m×6.3m-1.8m×0.9m=32.4m2(2階床面積)

・延べ床面積

25.92m2+32.4m2=58.32m2 
     58.32m2(延べ床面積)≦93.6m2(容積限度) なのでOK

 以上のように、建築面積と延べ床面積を計算します。このように建蔽率/容積率が60/200の地域では建蔽率がほぼ限度いっぱいなのに対し、2階建てではたいがい容積が余ります。他法規などの条件を満たせば、3階建ても可能です

積率・建ペイ率の制限


【1】延べ面積の敷地面積に対する割合(容積率).....(法52条)


容積率=延べ面積/敷地面積≦容積率の限度


1.容積率の限度(法52条1項)

「指定容積率」と「道路幅員による容積率」の値の小さい方が、その敷地の容積率となります。

(1) 指定容積率

用途地域ごとに法52条1項1号〜5号に定められているが、それぞれの敷地については
都市計画で定められる数値によります。(下記参照)

・ 第1種低層住居専用地域/第2種低層住居専用地域
50%、60%、80%、100%、150%、200%の当該地域に関する都市計画において定められたもの。
・ 第1種中高層住居専用地域/第2種中高層住居専用地域
100%、150%、200%、300%の当該地域に関する都市計画において定められたもの。
・ 第1種住居地域/第2種住居地域/準住居地域/近隣商業地域/準工業地域/工業地域/工業専用地域
200%、300%、400%の当該地域に関する都市計画において定められたもの。
・ 商業地域
200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%の当該地域に関する都市計画において定められたもの。
・ 用途地域の指定のない区域内の建築物
40%(特定行政庁が都市計画地方審議会の議を経て指定する区域内にあっては、100%、200%、30%のうち、特定行政庁が都市計画地方審議会の議を経て定めるもの)


(2)道路幅員による容積率

前面道路幅員が12m未満である場合は、前面道路幅員に4/10又は6/10の数値を乗じたものが道路幅員による容積率です。(下記参照)

・敷地が2以上の道路に接する場合はもっとも幅員の大きい道路を前面道路とします。
・前面道路が幅員12m以上である場合は、「指定容積率」を限度とします。

*第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域、準住居地域、特定行政庁が都市計画地方審議会の議を経て指定する区域の「道路幅員による容積率=前面道路幅員×4/10」

*近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域、用途地域指定の無い区域の「道路幅員による容積率=前面道路幅員×6/10」

(3)住宅の地階に係る容積率算定上の特例(法52条2項、3項)

下記の条件を満たす住宅の地階の床面積は、住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度として、延べ面積に算入しません。

* 住宅の用途に供する地階であること。
* 地階の天井が地盤面からの高さ1m以下にあること。
注)この規定の地階は、令1条2号の「地階」の定義に、地階の天井が地盤面からの高さ1m以下にあるという条件が加わります。

(4)敷地が容積制限の異なる地域・区域にわたる場合(法52条4項)

容積制限の異なる地域・区域にわたる場合は、それぞれの地域や区域に属している部分ごとの敷地で延べ面積の限度を計算し、これらの延べ面積の合計をその敷地の延べ面積の限度とします。

(5)特定道路に接続する道路に接する敷地の容積率(法52条5項、令135条の4の4)

特定道路(幅員15m以上のもの)に接する6m以上12m未満の道路に接する敷地で、特定道路から70m以内の部分にある敷地ついては緩和措置があります。

(6)計画道路に面する敷地の場合(法52条6項)

都市計画において定められた計画道路に面する敷地がある場合、特定行政庁が交通上、安全上、防火及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物は、その計画道路を前面道路とみなします。

(7)駐車場・駐輪場の緩和

法52条(容積率)などの計算に用いる延べ面積の算定の場合、駐車場・駐輪場等の施設にあっては、自動車車庫等の床面積は、その敷地内の建築物の各階の床面積の合計(延べ面積)の1/5を限度として延べ面積に算入せず緩和されます。(令2条1項4号ただし書き、同条3項)

注1)上記緩和の条例は自動車車庫等の床面積の限度ではありません。従って1/5を超えた場合は超えた部分の床面積を容積率算定用延べ面積に算入しなければなりません。
注2)当該敷地内に2以上の建築物がある場合は、各建築物の床面積の合計となります。



(8)その他の関連法令等

* 法52条7項
* 法52条8項
* 法52条9項
* 令135条の4の5
* 法52条10項
* 令2条1項4号、同3項


【2】建築面積の敷地面積に対する割合(建ペイ率).....(法53条)


建ペイ率=建築面積/敷地面積≦建ペイ率の限度


1.建ペイ率の限度(法53条1項)

(1)用途地域ごとに法53条1項の1号〜4号に定められています。

・ 第1種低層住居専用地域/第2種低層住居専用地域/第1種中高層住居専用地域/第2種中高層住居専用地域/工業専用地域
30%、40%、50%、60%の当該地域に関する都市計画において定められたもの。
・ 第1種住居地域/第2種住居地域/準住居地域/準工業地域/工業地域
60%
・ 近隣商業地域/ 商業地域
80%
・ 用途地域の指定のない区域内の建築物
70% (特定行政庁が特に定めるときは、その建ペイ率の制限を適用する。)

(2)建ペイ率の緩和措置(法53条3項)

a:下記の条件をすべて満足したものは、建ペイ率に1/10を加えたものとします。
*近隣商業地域及び商業地域以外の用途地域(用途地域の指定のない区域も含む)
*防火地域に属する敷地
*建築物は耐火建築物

b:角地にある敷地で特定行政庁が指定したもの、又は、特定行政庁が指定した街区にある敷地は、法53条1項で定められた建ペイ率の値に1/10を加えたものを、
建ペイ率とします。

c:上記のaとbの条件を全て満足したものは、法53条1項で定められた建ペイ率の値に2/10を加えたものを、建ペイ率とします。

(3)敷地が建ペイ率の異なる地域・区域にわたる場合(法53条2項)

建ペイ率の異なる地域・区域にわたる場合は、それぞれの地域や区域に属している部分ごとの敷地で建築面積の限度を計算し、これらの建築面積の合計をその敷地の建築面積の限度とします。

(4)敷地が防火地域の内外にわたる場合(法53条5項)

建築物の敷地が防火地域と準防火地域、または、防火地域と指定の無い地域にわたるような場合で、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地はすべて防火地域にあるものとみなします。



注)耐火建築物が防火地域の内外いずれにあっても差し支えなく、敷地の全てが防火地域にあるものとみなします。


(5)建ペイ率の適用除外(法53条4項)

* 近隣商業地域内で防火地域内にある耐火建築物
* 商業地域内で防火地域内にある耐火建築物
* 巡査派出所、公衆便所、アーケード等
公園、広場、道路、川等にある建築物で、安全上、防火上、衛生上支障がないもの。
これらの条件を満たしたものは、建ペイ率の制限の規定は適用されません。



3】第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域内おける外壁後退距離.....(法54条、令135条の5)


(1)1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用地域内の外壁の後退距離

建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離を1.5m又は1m以上としなければなりません。(法54条)

(2)外壁の後退距離に対する制限の緩和規定(令135条の5)

下記の場合、建築物又は建築物の部分は、後退させなくてもよいものです。
* 壁面の長さの合計が3m以下(1号)
* 物置などで、軒の高さが2.3m以下かつ床面積の合計が5u以内(2号)




【4】用途地域内の建築物の用途制限の概要



※法別表第2参照


























































































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